Mantenimiento de hotel

Mantenimiento es el sistema de control que se utiliza para detectar y corregir los defectos que surjan por patologías edilicias, defectos de diseño, defectos constructivos o por el simple uso de la infraestructura y equipamiento.

Se presentan dos tipos de acciones a desarrollar:

• Mantenimiento preventivo
• Mantenimiento correctivo

Mantenimiento preventivo

Este tipo de mantenimiento, que se aplica al sistema de instalaciones hidráulicas, gas y eléctricas, busca anticiparse a la falla y evitar reparaciones urgentes que ocasionan pérdidas económicas y operativas al establecimiento así como molestias al huésped.

Generalmente se programan cuatro tipos de acciones:
Inspección, servicio, corrección y reparación.

Inspección:
Debe efectuarse de la siguiente forma:

a) Ocular:
Se detectan las fallas que se encuentran a la vista: corrosión, desgaste, etc.
b) Sensible al olfato:
en este caso, pueden percibirse fugas de gas, elementos a punto de quemarse.
c) Sensibles al tacto:
se advierten vibraciones, humedades, temperaturas, etc.

Servicio:
Es el conjunto de acciones periódicas programadas para que el sistema funcione correctamente. Los servicios más comunes que requieren tareas de mantenimiento son: ascensores, limpieza de tanques, equipos informáticos y tecnológicos, etc.

Corrección y reparación:
Es el conjunto de acciones implementadas ante desperfectos, desgastes por el paso
del tiempo y emergencias para que el sistema funcione correctamente.

Se debe implementar un Plan de Mantenimiento preventivo que incluye los siguientes puntos:
a) Especificar detalladamente a qué área del edificio e instalaciones se proporcionará servicio de mantenimiento, para lo cual es necesario detallar e identificar los equipos involucrados.
b) Contar con datos acerca de la operación de mantenimiento requerida, partes componentes y exigencias de cada equipo.
c) Disponer de manuales de revisión que incluyan: métodos, rutas, herramientas e instrumentos necesarios.

Métodos.
Dentro del programa de mantenimiento se debe establecer métodos de trabajo basados en la revisión y el control; por ejemplo las instalaciones electromecánicas (ascensores, equipos de cocina, filtros de aire, etc.) y de la obra civil (cerrajería, reparaciones de pisos, pintura en
paredes, etc.)

Rutas.
Se denomina ruta al recorrido de áreas de trabajo con el fin de detectar desperfectos en alguna de éstas y en el caso de hallarlos, aplicar los trabajos de reparación correspondientes.
Herramientas e instrumentos necesarios.

Además de disponer del material y del personal idóneo para realizar las reparaciones, es imprescindible contar con Fichas técnicas en donde se especifiquen los desperfectos,
las tareas realizadas, etc. y herramientas que permitan realizar las operaciones específicas.

Mantenimiento correctivo

Consiste en el conjunto de actividades destinadas a corregir desperfectos o fallas en el momento en que se presentan.
Es recomendable utilizarlo lo menos posible, pues resulta generalmente más caro que el mantenimiento preventivo, ya que las reparaciones son regularmente más onerosas, consumen más tiempo y además, podrían ocasionar molestias al huésped.

¿Cómo se debe hacer?

Básicamente, hay que relacionar todo aquello (instalaciones, edificios) que ha de estar bajo la vigilancia y control de mantenimiento. Determinar sobre que elementos concretos debemos aplicar las revisiones y la periodicidad de las mismas.
Debemos disponer de la información técnica adecuada que permita determinar los recursos humanos (propios o ajenos) y recursos técnicos necesarios en cada caso para poder aplicar el
plan previsto.

Es importante que podamos evaluar los resultados a largo plazo, o sea, que habrá que tener un archivo histórico de las medidas tomadas y las incidencias acaecidas.

¿Cuándo se debe hacer?

Desde el mismo instante en que se compra una máquina o se amplía un local, el mantenimiento debe estar presente y debería ser consultado en el momento de la compra y/o nueva instalación para que en función de su experiencia y forma de trabajar indique
qué materiales son los más aconsejables o soluciones técnicas más adecuadas con el fin de reducir recambios y simplificar su labor.

¿Quién lo debe hacer?

Sólo dos respuestas: recursos propios o recursos ajenos.
Es preciso tener en cuenta factores como: ubicación del hotel, talleres próximos, confianza en estos talleres, costos que representan, etc.
Si se realiza el mantenimiento con recursos propios o externos se debe controlar y exigir calidad, o sea que debe haber una persona de confianza, interna o externa, que evalúe a corto y largo plazo si lo que se hace está bien.

Recursos propios
Entre los diferentes factores que aconseja utilizar para los recursos propios se resumen los que son más importantes:

– Volumen de trabajo previsto.
– Temporada de actividad.
– Magnitud de las instalaciones.
– Proximidad de recursos externos.
– Dimensiones y categoría de centro hotelero.
– Complejidad técnica de las instalaciones.

En todos los casos es seguro que una parte del mantenimiento preventivo y correctivo se realice con recursos ajenos.

Recursos ajenos:
Son aquellos que no forman parte directamente de la plantilla del Hotel y que su contratación depende de factores variables.

1-Contratación: el objetivo fundamental de la contratación ha de ser que se solucione un problema a un precio aceptable sin depender de ellos en el futuro.

2-La empresa a contratar debe cumplir, básicamente, los siguientes requisitos:

– Saber
– Tener infraestructura suficiente
– Capacidad de reacción rápida
– Precio razonable

El costo tiene que ser el menor posible pero que permita a la empresa contratada tener su beneficio.

3- El tiempo depende mucho de las condiciones generales tales como ubicación, especialmente, etc. No importa que el período pueda ser largo (varios años) si hay una cláusula que permita rescindir el contrato.

En cualquier caso es aconsejable que una tercera persona supervise y controle los trabajos que realizan (hay que disponer de información de modificaciones, calidad de los materiales
utilizados, dirección de los suministradores, etc.)

El control del mantenimiento

Dicho control debe establecerse bajo dos puntos de vista ya que el primero debe contemplar la vertiente económica y el segundo el aspecto técnico.

Económico
El punto de vista económico señala claramente que los costos imputables a mantenimiento deben estar claramente definidos.
De su análisis podremos determinar la relación Costo / Eficiencia y podremos valorar el trabajo realizado.
Desde la organización contable se debería asignar un código de referencia para todas aquellas partidas incluidas en el mantenimiento, separando los costes en cuatro diferentes apartados:

Inversiones y mejoras.
Costo de aquellas inversiones con las que pretendemos mejorar la calidad de las instalaciones.

Mantenimiento preventivo.
Costo de lo que implica mantener las instalaciones en buenas condiciones de funcionamiento.

3- Mantenimiento correctivo.
Costo total de cada trabajo realizado, sabiendo además los importes del material empleado, el tiempo invertido y el coste de mano de obra.

Es de notar que cuanto más efectivo sea el mantenimiento preventivo, menor debe ser el correctivo.

Recambios
Costo de lo que representa el almacén en términos económicos al disponer de una cierta cantidad de material (Electromecánico) y otros para poder llevar a término el mantenimiento en general.

Técnico
El control técnico del mantenimiento incluye un seguimiento de la calidad y es por ello que se deben distinguir tres apartados:

Recambios
Los recambios a utilizar deben ser de la calidad suficiente para que se reduzca al mínimo las averías; a pesar de que los recambios originales tienen un coste elevado, alternativamente deben buscarse materiales equivalentes pero de calidad.

Calidad de las Reparaciones
Para bajar drásticamente el índice de incidencias al realizar un trabajo de mantenimiento correctivo es importante tomar las medidas necesarias para que aquella reparación dure el
mayor tiempo posible, por lo que los trabajos provisionales deben evitarse en la medida de lo posible.
Es necesario también, exigir y supervisar la calidad de los trabajos de mantenimiento.

3- Garantías
La garantía de un buen funcionamiento es un derecho que nos asiste. En el momento de la compra nos ofertaron un rendimiento y una producción determinados, por ello tenemos derecho a exigir que sea así ya que en base a estos dos criterios se tomó la decisión de comprar.

ANÁLISIS DE RESULTADOS

El análisis de los resultados es la forma en que se evalúa la eficiencia del trabajo realizado y permite tomar las medidas correctivas.
Para poder evaluar se debe disponer de datos objetivos los cuales se obtienen del análisis de costes que presenta la contabilidad y de otras informaciones de que se dispone en los registros históricos y finalmente las quejas de los clientes.
– Todo ello facilitará llegar a unas conclusiones que determinarán las medidas a adoptar para corregir el alcance de la gestión del mantenimiento.